はじめに

平成２８年度税制改正により、消費税の課税事業者である期間（原則課税適用期間）中に、税抜１，０００万円以上の不動産を取得した場合には、その年を含む３年間は、消費税の免税事業者及び簡易課税制度を適用することができなくなりました。
今回は、賃貸用不動産を取得する場合に、この改正が及ぼす影響についてお伝えします。

消費税還付スキーム封じ込め

アパートなど賃貸住宅の家賃収入は、消費税法で消費税がかからない非課税売上とされており、消費税の免税事業者の場合、そのままでは建築費などに係る消費税の還付を受けることができません。
そこでブームとなったのが、アパート等を建築する時のみ課税事業者となり、自動販売機を設置するなどして課税売上である販売手数料等を発生させ、多額の消費税還付を受けるというスキームです。このスキームは、平成２２年度改正で封じ込まれたように見えましたが、実際には抜け道も多く、改正後も消費税の還付を受けることは可能でした。
今年度の改正により、消費税の免税事業者が消費税還付を受ける道は、ほぼ閉ざされました。

今後も還付（控除）可能なケースは？

貸店舗や貸事務所などの事業用物件であれば、取得後３年間の原則課税強制適用はありますが、消費税の還付を受けることができます。
また、居住用物件の場合でも、他に課税売上があれば、課税売上割合（課税売上／課税売上＋非課税売上）分消費税還付の対象となりますが、取得後３年間の課税売上割合の変動に注意する必要があります。取得から３年目の課税期間において、課税売上割合が著しく変動した場合に該当してしまうと、還付された消費税が取り戻されてしまうことになるからです。

最後に

今回の改正で、不動産投資における消費税還付がより一層難しいものとなりました。多額の消費税負担を伴うだけに、今後も可能であれば、消費税還付をぜひ実現させたいものです。そのためには、事前準備が今まで以上に重要になってきます。取得予定のある方は、お早目にご相談下さい。