はじめに

投資目的の不動産取得では、土地を除く建物の建築・購入費用に消費税が課税されます。
一般的に建築費や購入額は高額となりますので、その消費税額も大きくなります。
消費税の仕入税額控除については令和２年１０月に取扱いが変わり、現在、不動産投資における消費税還付は非常に厳しいものとなっています。

１千万円以上の居住用賃貸建物が制限対象

次のような居住用賃貸建物に係る消費税は、仕入税額控除することができません。

• 住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物
• 税抜対価が１千万円以上である建物・建物附属設備

例えば店舗や倉庫・事務所など事業用賃貸建物は「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」であるため、仕入税額控除の制限対象となりません。
それ以外のものが、制限対象の居住用賃貸建物となります。

ただし、居住用賃貸建物に事業用賃貸（課税売上）部分と居住用賃貸（非課税売上）部分がある場合に、これを合理的に区分しているときは、事業用賃貸部分の仕入税額控除は制限されません。

このルールにより仕入税額控除の制限を受けた建物について、以下の場合、取得時に仕入税額控除ができなかった消費税額のうち、課税売上に対応する部分として一定の算式により計算した金額を、仕入税額控除の消費税額に加算します。

• 調整期間中（３年以内）に居住用賃貸から事業用賃貸に変更
• 他の者に譲渡

最後に

昨年の国内不動産取引総額は３年連続で増加し、当法人でも消費税還付について検討することが多くなりました。
消費税還付を受けるには、先ず消費税の課税事業者（一般課税）であることが必要です。
また、課税事業者が１千万円以上の固定資産を取得した場合、取得後３年間は一般課税を継続して消費税を納めなければなりません。
何度も改正されたことで、消費税還付の仕組みは複雑化しています。
結果的に損してしまうことがないよう、事前相談をお勧めします。