はじめに

近年、都市部の高額マンションを借入により購入することが相続税の節税対策になると注目を集めていました。
これに対し、最高裁は４月１９日に「路線価による方法ではなく不動産鑑定評価額による方法で評価すべきである」という判決を下しました。
納税者敗訴となり不動産投資による節税が厳しいものとなりました。

今回の判決を受け、金額の大きな相続では相続税対策の手法やリスクの検討を今まで以上に慎重にしなくてはならなくなりました。

事案の内容と結果

平成２１年　１月　被相続人が銀行借入(借入額は６億３，０００万)により不動産Ａを購入。

平成２１年１２月　被相続人が銀行借入(借入額は４億２，５００万)により不動産Ｂを購入。

平成２４年　６月　相続開始。

平成２５年　３月　相続人が不動産Ｂを約５億１，０００万円で売却。

納税者は、不動産Ａ・Ｂの相続税評価額（路線価）が相続時の借入額を下回るので、他の相続財産を含めても最終的に相続税額はゼロで申告しました。
これに対し税務署は、上記不動産については路線価による評価ではなく他の合理的な方法（不動産鑑定評価）によって評価すべきと指示しました。
その後、平成２９年５月国税不服審判所の審査請求の棄却を経て、令和元年８月東京地裁、令和２年６月東京高裁、令和４年４月最高裁、いずれも納税者敗訴に終わり、納税者は相続税約２億４，０００万円を支払うことになりました。

おわりに

節税と租税回避の線引きについて、今回の判決では具体的な数字で示されませんでした。
今回の事例では、路線価と実勢価格の乖離の大きさだけではなく、金融機関が融資の際に＜相続税対策＞と銘打っていた（相続人がその購入・借入により相続税の負担を大幅に減らすことができることを知り、期待していた）ことが、意図的な租税回避行為にあたり実質的な租税負担の不公平につながるとしたようです。

今後、相続税対策による不動産の購入については、
①早いうちに対策し
②購入目的に行き過ぎた節税以外の経済的合理性があり
③相続後早期の売却はしない、ことが重要になってくると思われます。